Портал 18
Проектирование, согласование проектов, ТЭО, опрос жителей
КОНСУЛЬТАЦИИ СПЕЦИАЛИСТА:
тел. (+7 3412) 23-33-02, 33-30-10
E-mail:
topor51@yandex.ru
Адрес: Пл. 50 лет Октября, 6, офис 305
Главная / Земельный участок / Смена назначения земельного участка

Как перевести земельный участок с одной в другую категорию

Правила землепользования и застройки города Ижевска (далее – Правила застройки) являются муниципальным нормативным правовым актом города Ижевска, разработанным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и иными нормативно правовыми документами.

Правила застройки являются результатом градостроительного зонирования территории города Ижевска – разделения на территориальные зоны с установлением для каждой из них градостроительного регламента.

Правила застройки разработаны в целях:

  • создания благоприятной среды жизнедеятельности населения;
  • создания условий для устойчивого развития территории города Ижевска, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, памятников истории и культуры;
  • создания условий для планировки территории города Ижевска;
  • обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  • создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • обеспечения сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
  • защиты прав граждан (в том числе прав собственности граждан – владельцев земельных участков и строений) и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в градостроительных отношениях;
  • обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;
  • контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, построенных объектов и их последующего использования.

Правила застройки регламентируют:

  • организацию и проведение публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки в порядке, установленном Положением о публичных слушаниях в муниципальном образовании «город Ижевск», утвержденным решением Городской думы города Ижевска от 22 декабря 2005 года № 35;
  • предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства;
  • предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  • разработку, согласование и утверждение документации по планировке территории;
  • выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию;
  • подготовку градостроительных оснований для принятия решений о резервировании и изъятии земельных участков для реализации и муниципальных нужд;
  • муниципальный земельный контроль;
  • порядок внесения изменений в настоящие Правила застройки.

Правилами застройки определено понятие градостроительное зонирование:

Градостроительное зонирование – зонирование территории города Ижевска в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
А также, определён перечень территориальных зон, выделенных на Карте градостроительного зонирования (генеральный план застройки города Ижевска)

Жилые зоны (Ж)

1. Зона многоквартирной жилой застройки зданиями высокой этажности (5-9 этажей и выше) (Ж1). Цели выделения:

  • развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий зон комфортной многоквартирной жилой застройки высокой этажности;
  • развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения указанных территорий, размещение необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

2. Зона многоквартирной жилой застройки зданиями малой и средней этажности (Ж2). Цели выделения:

– развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий малоэтажной многоквартирной жилой застройки зон комфортного мало- и среднеэтажного (до 5 этажей) преимущественно многоквартирного жилья;
– развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения указанных территорий, размещение необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

3. Зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж3). Цели выделения:

  • развитие на основе существующих (подзона Ж3-1) и вновь осваиваемых территорий (подзона Ж3-2) зон комфортной малоэтажной индивидуальной жилой застройки;
  • развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий в соответствующих среде формах;
  • создание условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

4. Зона малоэтажных жилых домов блокированной застройки (Ж4). Цель выделения: формирование на основе существующих и вновь осваиваемых территорий зон комфортной малоэтажной блокированной жилой застройки.

Общественно-деловые зоны (Д)

5. Зона многофункциональной общественно-деловой застройки (Д1). Цель выделения: формирование и развитие комплексных многофункциональных общественно-деловых и обслуживающих зон в структуре многоэтажной (подзона Д1-1) и малоэтажной (подзона Д1-2) застройки.
6. Зона учреждений высшего, среднего и начального профессионального образования (Д2). Цель выделения – создание условий для комплексного развития учебных учреждений.
7. Зона общественно-жилой застройки (Д3). Цель выделения: размещение преимущественно объектов обслуживания районного значения и сочетающейся с ними жилой застройки.
8. Зона специализированных лечебно-профилактических учреждений (Д4). Цель выделения: создание условий для функционирования и развития специализированных лечебно-профилактических учреждений с соблюдением специальных требований.
9. Зона лечебно-профилактических учреждений общего профиля (Д5). Цель выделения: создание условий для функционирования и комплексного развития лечебно-профилактических учреждений.
10. Зона многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки (ЖД1). Цели выделения:
– развитие объектов общественно-делового назначения в сочетании с многоэтажной (подзона ЖД1-1) и малоэтажной (подзона ЖД1-2) жилой застройкой преимущественно в центральной части города и вдоль основных транспортных магистралей;
– развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей «дневного» населения и жителей указанных территорий в соответствующих среде формах; развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (П)

11. Предприятия II и III класса (П1). Цель выделения: формирование комплексов производственных, коммунальных предприятий, складских баз, объектов инженерной и транспортной инфраструктур II-III класса, деятельность которых связана с высокими уровнями шума и загрязнения, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта. Сочетание различных видов разрешенного использования в единой зоне возможно при соблюдении нормативных санитарных требований.
12. Предприятия IV и V класса (П2). Цель выделения: формирование комплексов производственных, коммунальных предприятий, складских баз, объектов инженерной и транспортной инфраструктур не выше IV класса, с низкими уровнями шума и загрязнения. Сочетание различных видов разрешенного использования в единой зоне допускается при соблюдении нормативных санитарных требований.
13. Зона многофункциональной производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки (ПД1). Цель выделения: сохранение и развитие зон, включающих производственные, коммунальные и общественно-деловые объекты, не оказывающие взаимного негативного влияния.
14. Производственно-деловая зона (ПД2). Цель выделения: поэтапный вывод производственных и коммунальных объектов, развитие общественно-деловых и иных функций.
15. Производственно-коммерческая зона (ПД3). Цель выделения: поэтапный вывод производственных и коммунальных объектов с целью развития общественно-деловых и иных обслуживающих функций, за исключением жилых.
16. Зона объектов железнодорожного транспорта (П3). Цель выделения: создание условий для функционирования и развития инфраструктуры железнодорожного транспорта. Градостроительные регламенты для зоны П3 настоящими Правилами застройки не устанавливаются, использование территорий определяется в соответствии с федеральным законодательством.

Рекреационные зоны (Р)

17. Зона спортивных сооружений (Р1). Цель выделения: сохранение и развитие территорий предназначенных для занятий физической культурой и спортом (с размещением крупных спортивных объектов республиканского, городского и районного значения), а также для отдыха.
18. Зона городских лесов и лесопарков, пляжей (Р2). Цель выделения: сохранение существующего природного ландшафта, зеленых массивов, создание на этих условиях комфортного посещения лесных территорий.
19. Зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования, внутриквартального озеленения (Р3). Цели выделения:
– сохранение и обустройство озелененных пространств при их активном использовании с возможностью строго ограниченного строительства объектов отдыха, спорта и досуга;
– сохранение и развитие зеленых насаждений санитарно-защитных, водоохранных, защитно-мелиоративных, противопожарных зон, кладбищ, зон землеотвода магистралей и инженерных сооружений, а также зеленых насаждений на земельных участках, расположенных за пределами жилых, общественно-деловых и рекреационных зон.
20. Зона объектов спорта, отдыха и развлечений, туризма, санаторно-курортного лечения (Р4). Цель выделения:
– сохранение и развитие ценных в природном отношении территорий, предназначенных для отдыха, туризма и санаторно-курортного лечения.
21. Зона особо охраняемых природных территорий (Р5). Цель выделения: сохранение территорий имеющих особое природоохранное значение. Градостроительные регламенты настоящими Правилами застройки не устанавливаются, использование территорий особо охраняемых природных территорий определяется уполномоченными органами исполнительной власти Удмуртской Республики в соответствии с федеральным законодательством.
22. Рекреационно-парковая зона (Р6). Цель выделения: обеспечение правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья населения, сохранения и воспроизводства лесов, обеспечение их рационального использования.

Зоны сельскохозяйственного использования (С)

23. Зона сельскохозяйственных угодий (С1). Цель выделения: сохранение и развитие сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц и обеспечивающих их инфраструктур, предотвращение их занятия другими видами деятельности, ведение личного подсобного хозяйства до изменения вида их использования в соответствии с Генеральным планом Ижевска.
24. Пойменные территории (С2). Цель выделения: Охрана пойменных ландшафтов и водных объектов.
25. Зона садоводств и дачных участков (С3). Цель выделения: развитие существующих (С3-1) и вновь осваиваемых (С3-2) территорий садоводств и дачных участков, с формированием на их основе зон рекреационного типа для комфортного проживания, обеспеченных необходимой инженерной инфраструктурой.

Зоны специального назначения (К)

26. Зона кладбищ и крематориев (К1).
27. Зона закрытых и мемориальных кладбищ (К2).
28. Зона иных объектов (К3). Градостроительные регламенты настоящими Правилами застройки не устанавливаются, использование территорий определяется федеральным законодательством. Регулирование видов деятельности осуществляется уполномоченными органами государственной власти.
Зоны специального назначения (К1, К2, К3) выделены для обеспечения правовых условий деятельности объектов, размещение которых недопустимо на территории других зон, в соответствии с типами объектов, указанными в наименованиях зон.
29. Зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (К4). Цель выделения – обеспечение требуемых гигиенических норм содержания в приземном слое атмосферы загрязняющих веществ, уменьшения отрицательного влияния предприятий, транспортных коммуникаций, линий электропередач, специализированных лечебно-профилактических учреждений на население.

Карта градостроительного зонирования выполнена на основании Генерального плана города Ижевска на всю территорию муниципального образования «город Ижевск». На Карте градостроительного зонирования показаны территориальные зоны.

На Карте зон с особыми условиями использования территории показаны следующие типы зон ограничений: водоохранные зоны, нормативные санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов, зоны охраны объектов культурного наследия и т.д. Каждая охранная зона содержит дополнительные ограничения использования земельных участков и объектов недвижимости.

На основе карты градостроительного зонирования разрабатываются Градостроительные регламенты – это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты предусматривают соблюдение действующих строительных, противопожарных, экологических, санитарных и иных норм и правил, требований технических регламентов, а также местных и республиканских нормативов градостроительного проектирования. Местные нормативы градостроительного проектирования утверждаются Администрацией города Ижевска.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства (опираясь на градостроительные регламенты) может быть следующих видов:

  1. основные виды разрешенного использования;
  2. условно разрешенные виды использования;
  3. вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления города Ижевска, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном Градостроительном кодексом Российской Федерации.

Основные (Р) и условно разрешенные (У) виды использования земельных участков и объектов капитального строительства приведены в приложении к Правила землепользования и застройки города Ижевска. При соблюдении действующих нормативов допускается размещение двух и более основных и условно разрешенных видов использования в пределах одного земельного участка.

Условно разрешенные виды использования могут быть допущены:

  • в зонах Ж1 и Ж2 при отсутствии негативного воздействия на участки, используемые для жилья, детских и образовательных учреждений;
  • в зонах Ж3, Ж4, С1, С3 могут быть допущены при устройстве защитных зеленых полос шириной не менее 10 м между основными строениями (указанного условного использования) и граничащими с ними участками, используемыми для летнего или постоянного жилья;
  • в зонах Д1 и Д4 могут быть допущены к применению на основе оценки их влияния на функциональную организацию в районе зонирования и при минимальном негативном воздействии на виды использования, определяющие профиль специализированной зоны;
  • в зонах П1, П2, ПД1, ПД2, ПД3 могут быть допущены с учетом оценки влияния этих видов на функционирование объектов основных видов использования в районе зонирования.

Любые виды использования в рекреационных зонах могут быть допущены, если их применение не сопровождается сокращением площади зеленых насаждений. При этом учитывается компенсационное озеленение в границах зоны или (по согласованию) в границах городского округа.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, разрешенные на территории всех земельных участков:

  • благоустройство и озеленение территории;
  • автомобильные проезды, подъезды, обслуживающие соответствующий участок;
  • гостевые автостоянки;
  • общественные туалеты (кроме встроенных в жилые дома);
  • хозяйственные площадки для мусоросборников;
  • иные вспомогательные объекты, предусмотренные действующими нормативами для зданий и сооружений соответствующего функционального назначения.

Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенных, условно разрешенных и вспомогательных видов использования для отдельных земельных участков (электро-, водо-, газоснабжения, канализация, телефонизация и т.д.) считаются всегда разрешенными при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, а также условиям охраны окружающей среды, что подтверждается при согласовании проектной документации.
Для земельных участков с основными и условно разрешенными видами использования, представленными зданиями, суммарная общая площадь вспомогательных видов использования не должна превышать общей площади основных и условно разрешенных видов использования.

Для земельных участков с основными и условно разрешенными видами использования, представленными площадками или открытыми сооружениями (рынки, автомобильные стоянки и пр.), территория, отводимая под вспомогательные виды использования, не должна превышать 25% от площади земельного участка. Суммарная площадь застройки всех вспомогательных объектов на территории сада, сквера (6.300) не должна превышать 10%, на территории парков культуры и отдыха (6.400) 20%, городских лесов и лесопарков (15.400) – 3%.

Дополнительные согласования требуются для следующих вспомогательных видов использования земельных участков:

  • специальных парков типа зоопарков, ботанических садов;
  • жилищно-эксплуатационных служб с ремонтными мастерскими и гаражами;
  • объектов ритуального назначения;
  • автовокзалов, речных, железнодорожных вокзалов и станций.

Порядок предварительного согласования места размещения объекта. Акт о выборе земельного участка.

1. Граждане или юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, могут обратиться в Администрацию города Ижевска с заявлением о выборе земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение и параметры объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению прилагаются технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

2. Заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта рассматриваются Комиссией в порядке, установленном настоящей статьей и Положением.

3. Комиссия организует сбор необходимой информации в установленном законом порядке.

4. Комиссия информирует население о возможном предоставлении земельных участков для строительства в порядке, установленном ст.22 настоящих Правил застройки.

5. Комиссия обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом результатов информирования населения, экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

6. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.

7. По результатам рассмотрения документов Комиссия принимает одно из следующих решений:

  • о согласовании места размещения объекта, оформлении акта о выборе земельного участка, проекта границ земельного участка и получения санитарно-эпидемиологического заключения в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка;
  • об отказе в размещении объекта;
  • о подготовке земельного участка к торгам, в случае поступления второго заявления.

Копия решения Комиссии выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

8. Акт о выборе земельного участка и проект границ земельного участка утверждается постановлением Администрации города Ижевска не позднее чем через 6 месяцев с момента принятия Комиссией решения. Данное постановление Администрации города Ижевска действует в течение трех лет с момента принятия и является основанием для проведения кадастрового учета земельного участка.

9. Постановление, указанное в п.8 настоящей статьи, заявление и данные кадастрового учета являются основанием для последующего принятия Администрацией города Ижевска постановления о предоставлении земельного участка для строительства.

10. Состав технико-экономического обоснования проекта строительства и форма акта о выборе земельного участка для строительства утверждается Администрацией города Ижевска.

Градостроительные планы земельных участков

1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
2. Градостроительные планы земельных участков как отдельные документы готовятся на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц о выдаче градостроительного плана земельного участка.
3. Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется в соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Подготовка и выдача градостроительных планов земельных участков», утвержденным Администрацией города Ижевска в соответствии с законодательством Российской Федерации.
4. ГУАиГ в течение тридцати дней со дня поступления указанного заявления осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и обеспечивает его утверждение.
5. Градостроительный план выдается заявителю без взимания платы.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства направляет заявление в Комиссию.
2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и Положением о публичных слушаниях, утвержденным решением Городской думы г. Ижевска от 22 декабря 2005 года №35».
3. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования Комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их не позднее следующего дня после подготовки Главе Администрации города.
4. На основании указанных в п.3 настоящей статьи рекомендаций Глава Администрации города в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает постановление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное постановление подлежит опубликованию в средствах массовой информации и размещается на официальном сайте муниципального образования «город Ижевск» в сети «Интернет».

Дом на земельном участке

Как перевести земельный участок с одной в другую категорию в России

Событие должно базироваться на фундаменте существующего законодательства. Есть Закон Российской федерации, который следует выполнять. Двенадцать лет назад был принят Закон за номером 172, который упорядочил процедуру о переводе земель из одной категории в другую. Настало время, когда земельный участок готов получить любой вид использования. Нас интересует градостроительство и, что в ведении Федерального Закона говорится о том, как происходит смена назначения земельного участка. Градостроительный кодекс РФ говорит о том, что земля может быть использована для строительства объектов, которая относится к конкретной категории. То есть меняется цель использования земель. В частности, их используют:

  • для застройки жилых зон;
  • объектов социального, культурного, бытового назначения;
  • для промышленной застройки;
  • для пляжей, других зон отдыха (парков, скверов, небольших водоемов, городских лесов);
  • для зонирования знаменитых памятных мест;
  • для размещения памятников и других важных объектов;
  • для строительства гарнизонов, предприятий военного назначения;
  • для песчаных и других карьеров, полигонов для твердых бытовых отходов и так далее.

В каждом административном округе имеется точная распечатка зонирования этих земель, которыми органы власти неукоснительно руководствуются. В противном случае им встречи с прокурором не миновать. Под строительство включены земли и за чертой городов.

Государство, согласно принятых Законов о земле, стремиться их использовать только по назначению. Например, земельный участок, отнесенный к категории жилищного или промышленного назначения, может использоваться исключительно в этих целях. На них можно возводить объекты:

  • жилищного и промышленного характера;
  • занимать под энергетику;
  • строить морские причалы, железные и автомобильные дороги;
  • трубопроводы;
  • средства связи;
  • космические объекты и многие другие.

Эти земли обычно расположены вне населенных пунктов и может происходить смена назначения земельного участка.

Как происходит смена назначения земли

Событие досконально описано в Земельном кодексе РФ. Если это локальный случай в масштабах городского поселка, районного центра, то сложности процедура не вызывает. Исполкомы сельских Советов или городская администрация принимает решение о передаче земли органу, который строит объект. Земельный участок полностью переводится с одной категории в другую. Несколько сложнее процедура, когда происходит смена назначения земельного участка, например, при строительстве обособленного объекта. Все ждут принятия специального закона о зонировании территории. Говорят, что его проект направлен в Думу, но когда его примут неизвестно.

Дом на земельном участке

На данном этапе руководствуются законодательной базой какая есть. Отсутствие четкого, выверенного документа иногда приводит к несправедливости, но вопросы решаются путем консультаций, эмпирически. Например, городок отстаивает свои интересы, а застройщик всеми способами пытается "перетянуть одеяло на себя". Нередко дела заканчиваются в суде. Всегда смена назначения земельного участка была непростой. В провинции, в сельских районах земли всегда в избытке. В областных городах, особенно в Подмосковье, других локациях ее катастрофически не хватает. Выбить в городе квадратные метры под строительство тяжело. Пустующие участки зарезервированы под свои интересы. Застройщику-чужаку здесь не позавидуешь. Земельный участок может перейти из одной категории в другую при условии, что объект общегосударственного значения и добро на его размещение дано свыше.